Fachbegriffe der Immobilienbranche

Teilungserklärung

Teilungserklärung

Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Jeder Miteigentumsanteil soll dann mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten des vorhandenen Gebäudes oder von noch zu errichtenden Gebäuden verbunden sein. Damit die Teilung wirksam wird, müssen erst eigene Wohnungsgrundbücher angelegt werden. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbstständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt unter anderem Auskunft darüber, welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- beziehungsweise Gemeinschaftseigentum sind.

Verkehrswert / Verkehrswertgutachten

Verkehrswert / Verkehrswertgutachten

Der Verkehrswert ist der Wert der Immobilie, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erreicht wird. Der Verkehrswert wird im Versteigerungsverfahren von einem unabhängigen Sachverständigen im Auftrag des Amtsgerichtes durch ein Verkehrswertgutachten bestimmt. Der Verkehrswert ist ein wichtiger Bestandteil des Versteigerungsverfahrens, da sich wichtige Anträge ( 7/10-Antrag, Sicherheitsleistung) daran orientieren.

Das Verkehrswertgutachten kann im Rahmen des Versteigerungsverfahrens bei Gericht eingesehen werden. Selbstverständlich stellt der ZV-Makler dem Interessenten auch das Verkehrswertgutachten zur Verfügung. Aufgrund der Legitimierung durch den Gläubiger kann der ZV-Makler aber auch alle weiteren relevanten Unterlagen beschaffen.

Verteilungstermin

Verteilungstermin

Das Amtsgericht bestimmt im Versteigerungstermin ca. 6-8 Wochen nach dem Versteigerungstermin einen Verteilungstermin. Zu diesem Verteilungstermin ist der Kaufpreis an das Gericht abzüglich eventuell gezahlter Sicherheitsleistung zu zahlen. Das Gericht verteilt das Geld dann an die berechtigten Gläubiger.

Vorfälligkeitsenschädigung

Vorfälligkeitsenschädigung

Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung des Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute besorgen sich die für die Herausgabe des Darlehen notwendigen Gelder genau für diese Laufzeit (refinanzieren sich also). Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt, so können den Kreditinstituten je nach Höhe der Zinskondition, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie sich dann über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vom Darlehensnehmer ausgleichen lassen.

Wohnrecht

Wohnrecht

Recht eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte ist befugt, weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen trägt der Eigentümer

Zwangsversteigerungstermin

Zwangsversteigerungstermin

Im Zwangsversteigerungstermin erfolgt der Erwerb der Immobilie.

Die Versteigerung findet vor dem örtlichen Amtsgericht statt und wird vom zuständigen Rechtspfleger geleitet. Der Versteigerungstermin beginnt mit dem Bekanntmachungsteil. In diesem werden vom Rechtspfleger alle relevanten, rechtlichen Informationen verlesen und das Versteigerungsobjekt vorgestellt. Hier können auch wesentliche Unterlagen wie das Wertgutachten oder das Grundbuch eingesehen werden. Allerdings ist es nicht Aufgabe des Rechtspflegers und des Gerichts, dem Bietinteressenten immobilienrelevante Fragen zum Objekt zu erklären oder zu beantworten. Diese sind im Gutachten erwähnt bzw. müssen vom Bietinteressenten eigen verantwortlich recherchiert und geprüft werden. Die Informationsbeschaffung und Detailinformation zu allen immobilienrelevanten Fragen ist eine der Hauptaufgaben des ZV-Maklers im Zwangsversteigerungsverfahren.

Der zweite Teil der Versteigerung ist die Bietzeit. Diese beträgt 30 Minuten. In dieser Zeit können beim Rechtspfleger mündlich Gebote abgegeben werden, diese werden nach Zulassung der Gebote durch das Gericht im Saal öffentlich verlesen. Übergebote sind jederzeit von allen Interessenten zulässig. Nach Ablauf der Bietzeit fordert der Rechtspfleger durch dreimaligen Aufruf des letzten höchsten Gebotes zu weiteren Übergeboten auf. Erst wenn dann kein Übergebot mehr erfolgt, wird die Bietzeit geschlossen und weitere Gebote sind dann nicht mehr zulässig. Der Meistbietende und das Meistgebot stehen dann fest. Der ZV-Makler betreut den Bietinteressenten auch während der Bietzeit.

Der dritte Teil des Versteigerungstermins ist die Entscheidung über den Zuschlag. Diese kann direkt im Anschluss an den Versteigerungstermin erfolgen oder auf Antrag auch in einem separaten Termin. Der bestrangige Gläubiger hat bei jeder Gebotshöhe (auch bei Geboten über dem Verkehrswert) die Möglichkeit, den Zuschlag durch eine einstweilige Einstellung des Verfahrens zu versagen. Dann erfolgt trotz Meistgebot kein Erwerb. Diese Möglichkeiten verdeutlichen, dass es in der Regel notwendig ist, während eines ZV-Verfahren Kaufpreisabsprachen mit dem bestrangigen Gläubiger zu tätigen. Auch ein Nachranggläubiger kann unter bestimmten Umständen die Zuschlagsversagung (7/10-Antrag) herbeiführen. Eine wichtige Aufgabe des ZV-Maklers ist im Vorfeld der Versteigerung die Kaufpreisabstimmung / Kaufpreisverhandlung mit dem Gläubiger.

Zwangsversteigerungsverfahren

Zwangsversteigerungsverfahren

Das Zwangsversteigerungsverfahren ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt. Zuständig für die Zwangsversteigerung ist das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht). Das Verfahren dient für die Gläubiger zur Durchsetzung von Geldforderungen. Der bestrangig betreibende Gläubiger ist "Herr des Verfahrens". Dieser entscheidet durch Zuschlagsversagung oder einstweiliger Einstellung über die Durchführung des Verfahrens sowie über die Kaufpreishöhe der Immobilie im Zwangsversteigerungstermin. Insgesamt werden im Jahr 2007 in NRW ca. 10.000 Zwangsversteigerungsobjekte versteigert. Eine wichtige Aufgabe des ZV-Maklers ist die Auswahl und Angebotsunterbreitung des geeigneten Objektes gemäß der Suchkriterien des Bietinteressenten.