Fachbegriffe der Immobilienbranche

Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen

Langfristiges Darlehen, das vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (sog. Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, wohingegen der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.

Auflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung

Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt z.B. an eine weitere Person verkauft und/oder mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.

Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten

Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten von Bewirtschaftungskosten:

Umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können (beispielsweise Müllabfuhr, Straßenreinigung ). Sie sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können (beispielsweise Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage).

Erbbaurecht

Erbbaurecht

Veräußerliches und vererbbares, zeitlich befristetes Recht an einem Grundstück, um auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu nutzen. Das Recht beläuft sich normalerweise auf einen Zeitraum von 99 Jahren. Als Entgelt für die Überlassung wird ein Erbbauzins vereinbart, der über die gesamte Nutzungsdauer zu entrichten ist. Das Erbbaurecht kann belastet werden.

Erschließungskosten

Erschließungskosten

Kosten, die entstehen, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung.

Freihändiger Erwerb (IV)

Freihändiger Erwerb im Insolvenzverfahren

Nicht alle Objekte aus der Bankverwertung werden über Zwangsversteigerungsverfahren abgewickelt. Gerade im Bereich der Anlageimmobilien gibt es häufiger einen handlungsfähigen Insolvenzverwalter, sodass diese Immobilien freihändig verkauft werden können. Der ZV-Makler betreut selbstverständlich auch solche Verfahren.

Freihändiger Erwerb (ZV)

Freihändiger Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren

Grundsätzlich besteht im Zwangsversteigerungsverfahren zu jeder Zeit die theoretische Möglichkeit eines freihändigen Erwerbes über einen Kaufvertrag vor dem Zwangsversteigerungstermin. Die Gläubigerbank kann das Eigentum vor dem Zwangsversteigerungstermin aber nur mit Zustimmung des Eigentümers verschaffen. Aufgrund mangelnder Kooperation oder aber zu hoher Kaufpreisvorstellung der Eigentümer scheitert nicht selten der freihändige Verkauf. Der ZV-Makler prüft selbstverständlich im Vorfeld der Versteigerung alle Möglichkeiten eines freihändigen Verkaufes.

Gewährleistung (ZV)

Gewährleistung im Zwangsversteigerungsverfahren

Wie im Regelfall bei abgeschlossenen Kaufverträgen im gewöhnlichen Grundstücksverkehr hat ein Erwerber im Zwangsversteigerungsverfahren ebenfalls keine Gewährleistung. Im Zwangsversteigerungsverfahren kann ein Erwerb auch nicht unter Bedingungen an bestimmte Eigenschaften an die Immobilie erfolgen. Das Gericht erklärt im Bekanntmachungsteil die rechtlichen Bedingungen des Erwerbes (Lastenfreistellung oder ggfs. Übernahme von bestehen bleibenden Rechten). Objekteigenschaften und Objektmerkmale werden vom Gericht nicht zugesichert. Der Erwerber sollte die Immobile deshalb vor der Versteigerung gründlich prüfen. Natürlich gehört es zu der Aufgabe des ZV-Maklers, alle immobilienrelevanten Themen zu prüfen, Transparenz und Klarheit für den Interessenten herzustellen und für mögliche Problematiken Lösungswege aufzuzeigen.

Grundbuch

Grundbuch

Beim Amtsgericht geführtes Register, das die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart des Grundstücks, über Rechte an anderen Grundstücken, über die Eigentumsverhältnisse und darüber, welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen. Jeder mit berechtigtem Interesse, beispielsweise ein Käufer, kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, auf die Richtigkeit der Angaben kann somit vertraut werden.

Immobilienmakler (ZV)

Immobilienmakler im Zwangsversteigerungsverfahren

Nach einer von Wendeling Immobilien Ende 2006 durchgeführten Umfrage bei Bietinteressenten (312 Befragte) würden ca. 90% der Befragten am liebsten mit Hilfe eines ZV-Maklers den Erwerb über die Zwangsversteigerung durchführen. Die Motivationen und Gründe sind unterschiedlich, unter anderem folgende: Beschaffung aller relevanten Objekt- und ZV-Informationen, Hinweis auf rechtliche und objektbezogene Problematiken und das Aufzeigen von Lösungsmöglichkeiten, Hinweis auf geeignete Immobilien gemäß dem Suchprofil, Übernahme der Kaufpreisverhandlung.

Die meisten Gläubiger übertragen die Betreuung der Bietinteressenten im Zwangsversteigerungsverfahren mittlerweile an professionelle und spezialisierte ZV-Makler.

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten

Im Regelfall fallen insgesamt 10 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten bei einem freihändigen Erwerb an: 5 % Grunderwerbsteuer, 1,5% Notarkosten, 3,57% Maklerkosten.

Kaufnebenkosten (ZV)

Kaufnebenkosten im Zwangsversteigerungsverfahren

Die Kaufnebenkosten sind im Regelfall im Zwangsversteigerungsverfahren günstiger als im normalen Grundstücksverkehr. Es fallen folgende Nebenkosten an: Vom Amtsgericht eine Zuschlagsgebühr 0,5%, Grunderwerbsteuer 5 %. Die Dienstleistungen des ZV-Maklers sind im Regelfall für Sie provisionsfrei. Insgesamt betragen die Kaufnebenkosten also ca. 5,5 % und sind damit ca. 3 % günstiger als bei einem "normalen" Kauf.

Negativerklärung

Negativerklärung

Mögliches Sicherungsmittel für Finanzierungen mit einer relativ geringen Darlehenshöhe (beispielsweise 10 000 Euro) Durch die Negativerklärung verpflichtet sich der Darlehensnehmer, sein Vermögen nicht durch Veräußerung oder Belastung seines Grundbesitzes oder durch Bestellung sonstiger Sicherheiten an Dritte zu Ungunsten des Kreditgebers zu verändern. Sie wird statt einer Grundschuldeintragung eingesetzt.

Nießbrauch

Nießbrauch

Belastung einer Immobilie in Abteilung II des Grundbuchs zu Gunsten einer bestimmten Person. Sie ist dadurch berechtigt, die Immobilie entsprechend zu nutzen. Dieses Recht macht normalerweise eine Immobilie unverwertbar, da es den Käufer von der Nutzung ausschließen würde.

Notaranderkonto

Notaranderkonto

Ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder. Das Notaranderkonto ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung, so lange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Notar gewährleistet die zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag).

Sicherheitsleistung

Sicherheitsleistung

Im Versteigerungstermin kann der Gläubiger bei Gebotsabgabe des Bietinteressenten Sicherheitsleistung beantragen. Diese ist dann sofort gegenüber dem Rechtspfleger zu erbringen. Kann der Bietinteressent die Sicherheitsleistung nicht erbringen, wird das Gebot zurückgewiesen. Die Sicherheitsleistung beträgt pauschal unabhängig von der Gebotshöhe 10% vom festgesetzten Verkehrswert. Die Sicherheitsleistung kann in mehreren Formen geleistet werden:

a) Ein von Ihrem Kreditinstitut ausgestellter Bankverrechnungsscheck, (darf ausschließlich von Ihrer Bank ausgestellt und unterschreiben werden). Der Bankverrechungsscheck bezieht sich auf ein Konto Ihrer Bank bei einer anderen Bank, ist im Inland zahlbar und darf frühestens 3 Werktage vor dem Zwangsversteigerungstermin ausgestellt werden. Sie können diesen Scheck bei Ihrem Kreditinstitut / Hausbank bestellen.

Bitte beantragen Sie den Scheck rechtzeitig: Ihre Bank benötigt im Regelfall mindestens 2 Werktage zur Ausstellung.

b) Die Überweisung der Sicherheitsleistung an die zuständige Gerichtskasse des Amtsgerichtes. Diese Überweisung sollte im Regelfall eine Woche vor dem Zwangsversteigerungstermin erfolgen.

c) Eine unbedingte und unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft eines inländischen Kreditinstitutes.

Bitte beachten Sie: Bargeld ist seit dem 16.02.2007 nicht mehr zulässig!

Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht

Ausschließliches Nutzungsrecht an einem genau definierten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums für einen bestimmten Sondereigentümer. Beispiele für Sondernutzungsrechte gibt es häufig für Kfz-Stellplätze, Gartenanteile und Kellerräume.

Teilungserklärung

Teilungserklärung

Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Jeder Miteigentumsanteil soll dann mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten des vorhandenen Gebäudes oder von noch zu errichtenden Gebäuden verbunden sein. Damit die Teilung wirksam wird, müssen erst eigene Wohnungsgrundbücher angelegt werden. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbstständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt unter anderem Auskunft darüber, welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- beziehungsweise Gemeinschaftseigentum sind.

Verkehrswert / Verkehrswertgutachten

Verkehrswert / Verkehrswertgutachten

Der Verkehrswert ist der Wert der Immobilie, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erreicht wird. Der Verkehrswert wird im Versteigerungsverfahren von einem unabhängigen Sachverständigen im Auftrag des Amtsgerichtes durch ein Verkehrswertgutachten bestimmt. Der Verkehrswert ist ein wichtiger Bestandteil des Versteigerungsverfahrens, da sich wichtige Anträge ( 7/10-Antrag, Sicherheitsleistung) daran orientieren.

Das Verkehrswertgutachten kann im Rahmen des Versteigerungsverfahrens bei Gericht eingesehen werden. Selbstverständlich stellt der ZV-Makler dem Interessenten auch das Verkehrswertgutachten zur Verfügung. Aufgrund der Legitimierung durch den Gläubiger kann der ZV-Makler aber auch alle weiteren relevanten Unterlagen beschaffen.

Verteilungstermin

Verteilungstermin

Das Amtsgericht bestimmt im Versteigerungstermin ca. 6-8 Wochen nach dem Versteigerungstermin einen Verteilungstermin. Zu diesem Verteilungstermin ist der Kaufpreis an das Gericht abzüglich eventuell gezahlter Sicherheitsleistung zu zahlen. Das Gericht verteilt das Geld dann an die berechtigten Gläubiger.

Vorfälligkeitsenschädigung

Vorfälligkeitsenschädigung

Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung des Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute besorgen sich die für die Herausgabe des Darlehen notwendigen Gelder genau für diese Laufzeit (refinanzieren sich also). Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt, so können den Kreditinstituten je nach Höhe der Zinskondition, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie sich dann über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vom Darlehensnehmer ausgleichen lassen.

Wohnrecht

Wohnrecht

Recht eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte ist befugt, weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen trägt der Eigentümer

Zwangsversteigerungstermin

Zwangsversteigerungstermin

Im Zwangsversteigerungstermin erfolgt der Erwerb der Immobilie.

Die Versteigerung findet vor dem örtlichen Amtsgericht statt und wird vom zuständigen Rechtspfleger geleitet. Der Versteigerungstermin beginnt mit dem Bekanntmachungsteil. In diesem werden vom Rechtspfleger alle relevanten, rechtlichen Informationen verlesen und das Versteigerungsobjekt vorgestellt. Hier können auch wesentliche Unterlagen wie das Wertgutachten oder das Grundbuch eingesehen werden. Allerdings ist es nicht Aufgabe des Rechtspflegers und des Gerichts, dem Bietinteressenten immobilienrelevante Fragen zum Objekt zu erklären oder zu beantworten. Diese sind im Gutachten erwähnt bzw. müssen vom Bietinteressenten eigen verantwortlich recherchiert und geprüft werden. Die Informationsbeschaffung und Detailinformation zu allen immobilienrelevanten Fragen ist eine der Hauptaufgaben des ZV-Maklers im Zwangsversteigerungsverfahren.

Der zweite Teil der Versteigerung ist die Bietzeit. Diese beträgt 30 Minuten. In dieser Zeit können beim Rechtspfleger mündlich Gebote abgegeben werden, diese werden nach Zulassung der Gebote durch das Gericht im Saal öffentlich verlesen. Übergebote sind jederzeit von allen Interessenten zulässig. Nach Ablauf der Bietzeit fordert der Rechtspfleger durch dreimaligen Aufruf des letzten höchsten Gebotes zu weiteren Übergeboten auf. Erst wenn dann kein Übergebot mehr erfolgt, wird die Bietzeit geschlossen und weitere Gebote sind dann nicht mehr zulässig. Der Meistbietende und das Meistgebot stehen dann fest. Der ZV-Makler betreut den Bietinteressenten auch während der Bietzeit.

Der dritte Teil des Versteigerungstermins ist die Entscheidung über den Zuschlag. Diese kann direkt im Anschluss an den Versteigerungstermin erfolgen oder auf Antrag auch in einem separaten Termin. Der bestrangige Gläubiger hat bei jeder Gebotshöhe (auch bei Geboten über dem Verkehrswert) die Möglichkeit, den Zuschlag durch eine einstweilige Einstellung des Verfahrens zu versagen. Dann erfolgt trotz Meistgebot kein Erwerb. Diese Möglichkeiten verdeutlichen, dass es in der Regel notwendig ist, während eines ZV-Verfahren Kaufpreisabsprachen mit dem bestrangigen Gläubiger zu tätigen. Auch ein Nachranggläubiger kann unter bestimmten Umständen die Zuschlagsversagung (7/10-Antrag) herbeiführen. Eine wichtige Aufgabe des ZV-Maklers ist im Vorfeld der Versteigerung die Kaufpreisabstimmung / Kaufpreisverhandlung mit dem Gläubiger.

Zwangsversteigerungsverfahren

Zwangsversteigerungsverfahren

Das Zwangsversteigerungsverfahren ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt. Zuständig für die Zwangsversteigerung ist das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht). Das Verfahren dient für die Gläubiger zur Durchsetzung von Geldforderungen. Der bestrangig betreibende Gläubiger ist "Herr des Verfahrens". Dieser entscheidet durch Zuschlagsversagung oder einstweiliger Einstellung über die Durchführung des Verfahrens sowie über die Kaufpreishöhe der Immobilie im Zwangsversteigerungstermin. Insgesamt werden im Jahr 2007 in NRW ca. 10.000 Zwangsversteigerungsobjekte versteigert. Eine wichtige Aufgabe des ZV-Maklers ist die Auswahl und Angebotsunterbreitung des geeigneten Objektes gemäß der Suchkriterien des Bietinteressenten.