Immobilienkauf in der Zwangsversteigerung

Aufschließen, Rechnung schreiben? Richtige Makler können mehr


1. Was geschieht, wenn eine Immobilie in die Zwangsversteigerung geht?

Einer Zwangsversteigerung (ZV) liegt in der Regel ein notleidender Kredit zugrunde. Dies bedeutet, dass der Kredit, den eine Gläubigerin dem Kreditnehmer gewährt, nicht mehr bedient wird. Da der Kredit im Grundbuch der Immobilie als Grundschuld eingetragen ist, bleibt der Gläubigerin das Mittel der Zwangsversteigerung, um die ursprüngliche Kreditsumme ganz oder teilweise wieder zu erhalten.

2. Welche Aufgaben erfüllt ein Makler im Falle einer Zwangsversteigerung?

Um das Ziel eines möglichst hohen Erlöses zu erreichen, beauftragt die Bank spezialisierte Maklerunternehmen, die Käufern das Verfahren der Zwangsversteigerung erklären. Der Makler versucht Besichtigungen im Objekt zu ermöglichen oder bei Fragen der Übergabe zu vermitteln.

Ein hoher Erlös in der Zwangsversteigerung kommt nicht nur der Gläubigerin sondern auch dem Eigentümer der Immobilie zugute, der zwar die Immobilie verliert, seine Schulden bei der Gläubigerin aber spürbar mindert oder über den Erlös vollständig bedient. Ein im Auftrag einer Gläubigerin tätiger Makler arbeitet für die Kaufinteressenten provisionsfrei. Er stellt alle benötigten Informationen (zum Beispiel die des Zwangsverwalters) unentgeltlich zur Verfügung und betreut die Kunden vor, während und nach der Zwangsversteigerung.

3. Welches Vorgehen empfiehlt sich im Vorfeld der Zwangsversteigerung?

Ist das Interesse an einer Immobilie geweckt, gilt es, möglichst viele relevante Informationen über das Objekt zu sammeln. Erster Schritt ist die Einsicht in das amtliche Verkehrswertgutachten, das für jede ZV-Immobilie erstellt wird. Dieses erhält man in kompletter Form entweder über das zuständige Amtsgericht oder über die Online-Portale der Justizbehörden, die kalendarische Verzeichnisse für Zwangsversteigerungen führen www.zvg-portal.de

Informationen sammeln

Weiterhin ist die derzeitige Nutzung des Objekts in Erfahrung zu bringen: Ist es vermietet, vom Eigentümer genutzt oder leerstehend? Im Falle des Erwerbs eines Mietobjekts sollte geklärt werden, ob ein Zwangsverwalter die Immobilie betreut und welche Mieteinnahmen erzielt werden. Auch weitere Informationen wie aktuelle Wirtschaftspläne und der Zustand der Eigentümergemeinschaft (Höhe der Rücklagen, Mängel am Objekt) sind für Sie als neuer Eigentümer wichtig.

Vor der Zwangsversteigerung

Unmittelbar vor der Zwangsversteigerung ist die individuelle Biethöhe festzulegen. Sie bestimmen selbst, welchen Preis Sie bieten! Um an der Zwangsversteigerung teilzunehmen, ist ein Personalausweis oder der Reisepass vorzulegen. Bieten Sie für jemanden in Vollmacht, muss diese notariell beglaubigt sein, im Falle einer Rechtsperson ist ein aktueller Handelsregisterauszug vorzulegen.

Weiterhin ist die Sicherheitsleistung auf Antrag des Gläubigers zu hinterlegen. Diese beträgt immer 10% des festgelegten Verkehrswertes. Sie muss durch Vorüberweisung auf ein Konto einer Oberjustizkasse, durch eine Bankbürgschaft oder einen bankbestätigten Verrechnungsscheck hinterlegt werden. Während der Zwangsversteigerung sollte den Ausführungen des Rechtspflegers gefolgt werden, der die Immobilie und das Verfahren noch einmal vorstellt. Neben dem Grundbuchinhalt sind insbesondere weitere Eintragungen im Grundbuch die bestehen bleiben könnten oder Anträge des Gläubigers und Eigentümers von Bedeutung.

Die Bietzeit

Nach Eröffnung der Bietzeit, kann das Gespräch mit dem anwesenden Gläubigervertreter gesucht werden, um die Preisvorstellung und damit das abzugebende Gebot zu erläutern. Es können mehrere Gebote abgegeben werden, auch die Erhöhung des eigenen Gebots ist zulässig. Die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten und kann im Falle weiterer Gebote nach Ablauf beliebig verlängert werden.

Gerade bei der Anwesenheit mehrerer Interessenten erscheint es sinnvoll, ein Gebot beliebiger Höhe zu Beginn der Bietzeit abzugeben, um auch den formalen Aufwand (Personalien, Sicherheitsleistung) abzudecken. Alle weiteren Gebote werden dann vom Platz in den Saal abgegeben und vom Rechtspfleger wiederholt.

4. Kann ich Immobilien in Zwangsversteigerung besichtigen?

Das hängt u.a. davon ab, ob die Immobilie vom derzeitigen Eigentümer genutzt wird, vermietet ist oder vielleicht sogar leer steht. Auch ein Leerstand ist noch keine Garantie für eine Besichtigungsmöglichkeit, jedoch ist sie in diesem Falle besonders wahrscheinlich. Die Besichtigung bietet die Gelegenheit, den Zustand und die Ausstattung der Immobilie zu prüfen, auf ihre Eignung und ihren Zuschnitt zu achten, besondere Merkmale festzustellen und eventuelle Renovierungs­investitionen zu kalkulieren.

Im Falle einer vermieteten Immobilie ist der Interessent auf die Kooperationsbereitschaft des Mieters angewiesen. Wie auch bei einer vom Eigentümer genutzten Immobilie empfiehlt es sich, die Hilfe eines beauftragten Maklers in Anspruch nehmen. Da insbesondere Eigentümer nur ungern direkt und wiederholt mit der nicht immer einfachen Situation konfrontiert werden möchten, führt der Selbstversuch des Interessenten oft nicht zum Erfolg. In der Regel nimmt ein mit der Vermarktung beauftragter Makler bereits im Vorfeld der Zwangsversteigerung Kontakt zu Eigentümer und Mieter auf und versucht diese, zur Kooperation zu bewegen. Erfahrungsgemäß können hier, auch nach vorheriger Weigerung von Eigentümern und Mietern, gute Ergebnisse bei der Vereinbarung von Besichtigungsmöglichkeiten erzielt werden.

5. Was macht ein Zwangsverwalter?

Zwangsverwalter werden in der Regel für vermietete Immobilien eingesetzt, die mehrere Wohn-oder Gewerbeeinheiten umfassen. Im Bereich des Einfamilienhauses kommen sie eher selten zum Einsatz, sie werden auf Antrag der Gläubigerin durch das Amtsgericht objektbezogen beauftragt. Eine der ersten Aufgaben des Zwangsverwalters ist die Inbesitznahme und Sicherung der Immobilie. Er überzeugt sich vom Zustand des Objekts, lässt dieses im Falle des Leerstands öffnen, überprüft, ob die für das Objekt gängigen und benötigten Versicherungen (Gebäudehaftpflicht) bestehen und schließt bei Bedarf neue Policen ab.

Bei Mietobjekten hat der Gläubiger die Möglichkeit, Teile seiner Forderung über die laufenden Mietzahlungen zu generieren. Auch hierfür ist der Zwangsverwalter zuständig. Er informiert die Mieter über die Zwangsverwaltung und richtet neue Mietkonten ein. Die Mieterträge fließen dem Gläubiger zu und stehen dem Eigentümer nicht mehr zur Verfügung. Der Zwangsverwaltungsvermerk wird im Grundbuch eingetragen und nach erfolgreicher Zwangsversteigerung gelöscht. Da dem neuen Eigentümer ab Zuschlag sämtliche Mieteinnahmen aus dem Objekt zustehen, rechnet der Zwangsverwalter mit dem Ersteher auf den Tag genau die Ein-und Ausgaben der Immobilie ab. Das Zwangsverwaltungsverfahren endet nach Aufhebung der Zwangsverwaltung durch das Amtsgericht auf Anweisung der Gläubigerin.

Zwangsverwalter führen keine Besichtigungen durch. Dies ist nicht Bestandteil ihrer Beauftragung durch das Amtsgericht und wird auch nicht in den Vorschüssen berücksichtigt, die vom Gläubiger für die Kosten der Zwangsverwaltung zur Verfügung gestellt werden.

6. Was ist der Zuschlag?

Mit dem Zuschlag endet, mit offizieller Feststellung der Uhrzeit, die Bietstunde der Zwangsversteigerung. Vorher wurde das vorliegende Meistgebot dreimal verkündet und danach noch ein letztes Mal in den Saal gefragt, ob weitere Gebote vorliegen. Erst wenn dies nicht der Fall ist, wird das Ende der Versteigerung verkündet, weitere Gebote sind dann nicht mehr zulässig. Die Entscheidung über den Zuschlag trifft die anwesende Gläubigerin. Beantragt sie die sofortige Zuschlagserteilung, ist dies der Moment des eigentlichen Eigentumsübergangs. Im Gegensatz zum Erwerb über den notariellen Kaufvertrag sind also keine weiteren Fristen einzuhalten; das Objekt wechselt in diesem Moment mit allen Rechten und Lasten den Eigentümer. Bis zur Rechtskraft dieses Zuschlags vergehen jedoch zwei Wochen, in denen der Alteigentümer Rechtsmittel gegen den Zuschlag einlegen kann.

Versagungsgründe

Der Zuschlag kann auch versagt werden. Zu den Hauptgründen zählt ein zu niedriges Meistgebot, wobei sich die Definition eines ausreichenden, zuschlagsfähigen Gebots einzig an den Vorgaben und der Zustimmung der Gläubigerin ausrichtet. Sie ist Herrin des Verfahrens und kann das Verfahren selbst bei Erreichen des amtlichen Verkehrswertes ohne weitere Begründung einstweilig einstellen. Eine weitere Möglichkeit der Zuschlagsversagung sind die sog. 5/10 und 7/10-Grenzen des Verkehrswertes. Wird in einem Verfahren ein Gebot unter 50% des amtlichen Verkehrswertes abgegeben und bestehen diese Wertgrenzen noch (zum Beispiel in einem Ersttermin), muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Bei Nichterreichen von 70% des Verkehrswertes kann der Zuschlag ebenfalls versagt werden, dann jedoch auf gesonderten Antrag der Gläubigerin. In diesem Fall droht der Gläubigerin ein zu hoher Forderungsausfall. Die 5/10-Wertgrenze dient dem Schuldnerschutz, die 7/10-Grenze dem Gläubigerschutz.

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