Immobilien kaufen

Die richtige Strategie bringt Sie zum Ziel


1. Wo finde ich Immobilien?

Bei der Suche nach dem Traumhaus oder der attraktiven Kapitalanlage ist es im Vorfeld ratsam, sich über die eigenen Wünsche und Vorstellungen zu einer Immobilie klar zu werden. Wo will ich kaufen? Wie groß oder klein soll das Objekt sein? Gibt es Sonderwünsche wie etwa Terrasse, Balkon, Garage? Habe ich bestimmte Renditevorstellungen, die eingehalten werden sollen? Oder bin ich bereit, auch in eine Gewerbeimmobilie zu investieren? Und natürlich die Frage: Was soll mich meine Immobilie kosten (dürfen)?

Die grobe Klärung dieser Fragen ist die wichtigste Voraussetzung, um sich nicht im Dickicht unzähliger Angebote zu verirren. Als erste Adressen für die Immobiliensuche seien das Internet und nach wie vor auch die Tageszeitung genannt. Im Internet können auf etablierten Immobilienbörsen wie Immobilienscout24, Immowelt und Immonet die Ansprüche an das zu kaufende Objekt eingegeben werden. Als Suchergebnis erhält man eine Übersicht von Angeboten, ergänzt durch erste Objektinformationen, Fotos und Grundrissen der Immobilie.

2. Und wie komme ich an weitere Informationen?

Für vertiefte Informationen ist in jedem Fall die Kontaktaufnahme zum Verkäufer oder Makler erforderlich. Von dort sollten dann weiterführende Informationen zur Immobilie übermittelt werden. Eine weitere Möglichkeit sind die Internetauftritte von Verkäufern und/oder Maklern. Hier gestaltet sich auch die Anfrage leichter, da direkt Kontakt aufgenommen werden kann.

Lautlose Vermarktung

Etabliert hat sich in den letzten Jahren eine weitere Möglichkeit, attraktive Immobilien angeboten zu bekommen. Aufgrund der anziehenden Immobilienmärkte gibt es - sowohl im Bereich der klassischen Selbstnutzung als auch als Kapitalanlage - immer wieder Objekte, die nicht öffentlich vermarktet werden. Die Verkäufer wollen keine öffentliche Bewerbung der Immobilie, mit der Folge dass neue Objekte ausschließlich vorgemerkten Kunden gezielt angeboten werden. Beispielhaft sei hier unsere Unternehmung  Kaiser Real Estate genannt, die das Prinzip der lautlosen Vermarktung als grundsätzliches Vermarktungsinstrument praktiziert. Um an Informationen über diese Objekte zu kommen, ist die Übermittlung der individuellen Suchwünsche an den Makler notwendig. Sobald eine passende Immobilie in die Vermarktung kommt, werden vorgemerkte Kunden kontaktiert und auf das Objekt aufmerksam gemacht. Die Prüfung des Objekts kann in Ruhe und ohne den Zeitdruck einer öffentlichen Bewerbung erfolgen.

3. Welche Rolle spielen Zinsen für meine Entscheidung?

Die wenigsten Erwerber einer Immobilie verfügen über das nötige Eigenkapital, um daraus den Kaufpreis zu begleichen. Eine Finanzierung, also ein Darlehen eines Kreditinstitutes, ist hier die übliche Lösung. Als "Leihgebühr" für die entsprechende Summe verlangt die Bank Zinsen, deren Höhe im Wesentlichen von der Qualität der Immobilie, vom Kapitalmarkt und der eigenen Bonität abhängt. Zusammen mit der Tilgung, also der kontinuierlichen Abzahlung des geliehenen Geldes, bildet der Zins die monatliche Zahlungsverpflichtung, die aus einer solchen klassischen Immobilienfinanzierung resultiert.

Der Zinssatz, den Sie für das geliehene Geld monatlich bezahlen müssen, bestimmt, wieviel Geld Sie mit Ihrem Einkommen finanzieren können. Im ersten Schritt auf dem Weg zum Erwerb einer Immobilie ist es also ratsam, den Spielraum in Ihrem Einkommen darauf zu untersuchen, welchen Betrag Sie monatlich für Zins und Tilgung sicher abzweigen können.

Sollzins, Effektivzins: Was sind die Unterschiede?

Im Begriffs-Dschungel der Darlehensangebote können Immobilienkäufer leicht die Orientierung verlieren. Nachfolgend finden Sie einen kurzen Überblick über die wichtigsten Zinsbegriffe.

Der Sollzins, auch Nominalzins genannt, gibt an, mit wie viel Prozent der Darlehenssumme sich die Bank den Kredit bezahlen lässt. Beträgt der Sollzins beispielsweise drei Prozent, so sind für einen 100.000-Euro-Kredit im Jahr 3.000 Euro Zinsen zu entrichten, monatlich also 250 Euro.

Zum Vergleich mehrerer Kreditangebote ist der Sollzins nicht geeignet. Denn er berücksichtigt nicht die zusätzlichen Kosten, die je nach Bank in unterschiedlicher Höhe anfallen.

Für die Berechnung der Gesamtkosten der Finanzierung ist der Effektivzins maßgeblich. In diesen Wert werden sämtliche Aufwendungen für den Abschluss und die Bearbeitung des Darlehens eingerechnet. Er liegt deshalb in der Regel höher als der Soll- beziehungsweise Nominalzins. Nur anhand des Effektivzinses sind mehrere Kreditangebote tatsächlich vergleichbar.

Wie finde ich die besten Zinskonditionen?

Wir empfehlen, von der Hausbank ebenso ein Angebot einzuholen wie von ein bis zwei Kreditvermittlungsgesellschaften, dazu mindestens noch eins von der örtlichen Sparkasse oder Genossenschaftsbank. Bei der Hausbank haben Kunden in der Regel den besten Verhandlungsspielraum. Manches regionale Geldinstitut, das die Gegebenheiten vor Ort gut kennt, überrascht mit sehr günstigen Konditionen.

Wie sichere ich günstige Zinsen auf längere Sicht?

Bester Weg ist ein Darlehensvertrag mit einer möglichst langen Zinsbindung. 20 bis 25 Jahre sind durchaus möglich, 15 Jahre mit einer Mindesttilgung von zwei Prozent sollten es auf jeden Fall sein. Das macht die Finanzierung über einen langen Zeitraum planbar - und reduziert die Schulden so weit, dass auch ein höheres Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung bezahlbar bleibt.

4. Mit welchen zusätzlichen Kosten muss ich beim Kauf einer Immobilie kalkulieren?

Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt mehr als den reinen Hauspreis. Durch Kreditaufnahme und Kaufvertrag entstehen zusätzliche Kosten. Erst nach einer Auflistung aller Kostenfaktoren wissen Sie, wie viel Sie für Ihre Wunschimmobilie tatsächlich zahlen. Zu diesen Faktoren zählen:

  • Provision für den Makler Notargebühren
  • Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch
  • Grunderwerbsteuer.

Auch bei der Finanzierung der Immobilie fallen - neben den Zinsen - zusätzliche Kosten an. Dazu gehören beispielsweise

  • Bankgebühren
  • Provisionen
  • Bereitstellungsgebühr für den Kredit.

Die Gesamthöhe der Nebenkosten hängt von der Kaufsumme und einigen weiteren Faktoren ab. Neben dem reinen Immobilienpreis müssen Hauskäufer mit etwa fünf bis zehn Prozent Zusatzkosten rechnen.

5. Welche Immobilie kann ich mir leisten?

Zunächst sollten Sie festlegen, wie viel Geld Sie monatlich für die Kreditraten aufbringen können, ohne sich zu sehr einzuschränken.

Generell gilt: Nur wer sich einen wirklichkeitsgetreuen Überblick über Einkommen und Ausgaben verschafft hat, kann auch präzise einschätzen, welche monatlichen Ratenzahlungen für ein Darlehen infrage kommen. Wer hier zu eng kalkuliert, kann später im schlimmsten Fall die monatlichen Raten nicht zahlen.

Ein wichtiger Baustein fürs eigene Haus: Das angesparte Vermögen

Baufinanzierungsexperten und Verbraucherschützer empfehlen, dass 20 bis 30 Prozent der Kosten beim Hauskauf über das Eigenkapital abgedeckt werden sollten. Allerdings gibt es inzwischen auch Finanzierungskonzepte ohne Eigenkapital: sogenannte Vollfinanzierungen. Vor der Auszahlung des Darlehens verlangen Kreditinstitute einen Eigenkapitalnachweis.

6. Welche Aufgaben hat der Notar?

Der Notar erfüllt im freihändigen Verkaufsprozess eine hoheitliche Schnittstellenfunktion. Er sorgt dafür, dass die Übereinkunft von Käufer und Verkäufer in Form eines beurkundeten Kaufvertrags Gültigkeit erlangt. Nach der Beurkundung vollzieht er den Kaufvertrag bis zum Tag des wirtschaftlichen Übergangs, also bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Käufer neuer Eigentümer der Immobilie ist und an dem der Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis für das Objekt erhalten hat. Zu diesem Zweck erstellt der Notar im Vorfeld der Beurkundung einen Kaufvertragsentwurf und prüft die Durchführbarkeit des Verkaufs. Er vergewissert sich u.a., dass der Verkäufer auch der Eigentümer der Immobilie ist, wie hoch die Belastungen der Immobilie sind und ob die Finanzierungsbestätigung des Käufers vorliegt. Im Beurkundungstermin kommt dem Notar kommt die Aufgabe zu, den gesamten Kaufvertrag zu verlesen, sämtliche Inhalte des Vertrags auf Nachfrage zu erläutern und somit die Vertragsparteien zur Unterschrift unter den Kaufvertrag zu befähigen.

Nach der Beurkundung teilt er allen beteiligten Stellen (Grundbuchamt, Finanzamt, finanzierende oder beteiligte Banken) den Vollzug des Kaufvertrags mit und fordert die notwendigen Einverständniserklärungen dieser Parteien zum Kaufvertrag an (z.B. Löschungsbewilligung einer Bank auf bisher eingetragene Rechte und Forderungen; Erklärung des Finanzamts, dass die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde; Verzicht der öffentlichen Hand auf das Vorkaufsrecht, das sog. Negativattest). Sind diese Erklärungen gänzlich erfolgt, kann der Kaufpreis seitens des Käufers oder seiner finanzierenden Bank ausgezahlt werden und die Übergabe der Immobilie kann erfolgen. Dem Notar kommt im Immobilienverkauf eine besondere Obhutspflicht gegenüber dem Käufer zu. Daher darf der Käufer den Notar in der Regel bestimmen (Ausnahmen gibt es bei Kaufverträgen mit Bauträgern in großen Baumaßnahmen), er muss ihn aber auch bezahlen.

7. Wann darf ich einziehen und wie einige ich mich mit dem Verkäufer darüber?

Wird eine Immobilie zwischen einem privaten Verkäufer und Käufer verkauft, ist der Zeitpunkt des Einzugs in das neue Haus grundsätzlich Verhandlungssache. Meist fällt der Zeitpunkt des Einzugs zusammen mit dem Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises. Der Käufer muss daher sicherstellen, dass der Kaufpreis am Tag der Übergabe der Immobilie (sog. Wirtschaftlicher Übergang) auf dem Konto des Verkäufers oder des Notars (bei Zuhilfenahme eines Notaranderkontos) eingegangen ist. Andernfalls kann die Übergabe des Objekts durch den Verkäufer verweigert werden; der Käufer gerät zudem in Verzug mit der Erfüllung seiner Pflichten aus dem Kaufvertrag.

Erfahrungsgemäß hat sich ein Zeitraum von acht bis zwölf Wochen vom Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags als realistisch für die Übergabe einer Immobilie erwiesen. Dies liegt zum einen in der Notwendigkeit des Vollzugs des Kaufvertrags, zum anderen an der jeweiligen Situation von Käufer und Verkäufer. Die erste eigene Immobilie ist häufig die Erfüllung des Traums von der Gestaltung der eigenen vier Wände, Unabhängigkeit von Mietzahlungen und lästigen Mieterhöhungen. Beim Auszug ist jedoch auch die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten im Mietverhältnis zu beachten, auf der ein Vermieter bestehen kann. Die Kündigung des Mietverhältnisses sollte daher erst dann erfolgen, wenn ganz sicher ist, dass man Käufer der Immobilie wird. Zu vermeiden ist tunlichst jede Form der Doppelbelastung durch eine weitere Mietzahlung und die erste Rate des begonnenen Immobilienkredits.

Auch der Verkäufer sollte wissen, wohin es nach der Beurkundung geht. Erfolgt der Umzug in eine neue, kleinere Eigentumswohnung, sind hier ebenfalls Fertigstellung und Übergabe festzulegen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Bei Neubaumaßnahmen oder Kaufverträgen mit Bauträgern richtet sich der Einzug vor allem nach dem Projektplan des Verkäufers. Aber auch in diesen Fällen wird im Kaufvertrag ein Tag der Fertigstellung und Übergabe vereinbart, der für beide Parteien bindend ist.

8. Ich habe gekauft und es gibt Probleme – wer hilft mir?

Hier ist unser Anspruch eindeutig: WIR!

Die Vermarktung einer Immobilie ist für uns erst dann abgeschlossen, wenn sowohl der Käufer, als auch der Verkäufer mit dem Ergebnis zufrieden sind. Ergeben sich nach der Kaufvertragsunterzeichnung Probleme, dann nehmen wir uns selbstverständlich die Zeit, mit Ihnen die Situation zu erörtern und Lösungswege zu erarbeiten.

Wir verfügen über ein großes, erprobtes Netzwerk von Spezialisten, deren Leistung wir Ihnen bei Bedarf gerne vermitteln - bitte zögern Sie nicht, uns anzusprechen!

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