Aufgaben des Maklers

Ein spannendes Thema das Antworten verdient


1. Welche Funktionen übernimmt ein guter der Makler?

Wir verstehen den Beruf des Immobilienmaklers als den eines Moderators zwischen einer großen Zahl von Personen, die am Erwerb einer Immobilie beteiligt sind. Neben Käufer und Verkäufer sind hier exemplarisch zu nennen

  • Der Berater für Ihre Finanzierung
  • Der Gutachter der finanzierenden Bank
  • Gutachter, Sachverständige oder versierte Handwerker, deren Expertise der Käufer einholt
  • Rechtsanwälte, die den Kaufvertrag erstellen und oder prüfen
  • Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet
  • Der Verwalter, der die Immobilie und ggf. die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet.

Unser Anspruch ist es, die Interessen aller Beteiligten so zu berücksichtigen und zu koordinieren, dass Erwerber und Verkäufer der Immobilie zufrieden mit dem Ergebnis sind.

2. Woran erkenne ich die Seriosität eines Maklers?

a) Marktkenntnis und -einschätzung

Der seriöse Makler ist informiert über den Markt für Immobilienvermietung und -verkauf im Umfeld Ihrer Immobilie und legt dies auf Anfrage anschaulich dar.

Auf dieser Basis erstellt er eine Einschätzung, zu welchem Preis und in welchem Zeitraum er die Vermarktung für realistisch hält.

b) Verkaufsunterlagen und Exposé

Er unterstützt den Eigentümer tatkräftig bei der Zusammenstellung bzw. Beschaffung der für den Verkauf notwendigen Informationen und Unterlagen. In einem professionellen Exposé fasst er die wesentlichen Informationen übersichtlich zusammen. Mit Hilfe einer Maklersoftware ist er in der Lage, seine Korrespondenz mit potenziellen Erwerbern darzulegen.

c) Strukturierte Vorgehensweise

Voraussetzung des Erfolgs im Vermarktungsprozess ist es, sämtliche Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie zu analysieren und daraus den Kreis der potenziellen Erwerber abzuleiten. (Was bei einer Eigentumswohnung in guter Lage einfach erscheint, ist bei einer leer stehenden Gewerbeimmobilie eine echte Herausforderung.)

Erst nach dieser Zielgruppenanalyse können die Vermarktungsaktivitäten chronologisch geplant und aufeinander abgestimmt werden. Der seriöse Makler legt Ihnen diese Planung gern dar.

d) Mitgliedschaft in einem Fachverband

Ein positives Anzeichen ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband, wie beispielsweise IVD, RDM oder bvfi. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sich der Makler einer Sach- und Fachkundeprüfung unterzogen hat und sich regelmäßig fortbildet.

Seriöse Makler geben darüber hinaus bereitwillig Auskunft über den Ausbildungsstandard und die Berufsabschlüsse ihrer Mitarbeiter.

IVD-Mitglieder haben sich zudem den Standesregeln des Verbandes verpflichtet.

e) Referenzen

Die Zeit, die das Unternehmen unter gleichem Namen am Markt präsent ist, kann ein erstes Anzeichen sein für Seriosität. Je länger dieser Zeitraum ist und je größer die Zahl der Mitarbeiter, desto leichter sollte es dem Makler fallen, Referenzen seiner Arbeit darzulegen, die wirkliche Parallelen zu Lage, Qualität und Nutzung Ihrer Immobilie erkennen lassen. Nutzen Sie auch die Gelegenheit für ein persönliches Gespräch im Büro des Maklers. Der äußere Eindruck und der Pflegezustand der Räumlichkeiten können den vorhandenen Eindruck abrunden.

f) Schriftliche Vereinbarung

Alle Vereinbarungen zwischen Kunde und Makler sollten schriftlich fixiert werden. In einem Maklervertrag mit dem Verkäufer werden neben seinen klar formulierten Dienstleistungen auch die Vertragslaufzeit, die Provisionshöhe bei einer erfolgreichen Vermittlung sowie die Auflösungsmodalitäten festgehalten. In keinem Fall wird der seriöse Makler eine Vorauszahlung verlangen.

g) Haftpflichtversicherung

Der Abschluss einer Berufsgruppen-adäquaten Vermögenshaftpflichtversicherung sollte grundlegend sein und auf Anfrage nachgewiesen werden können.

Als im IVD organisierter Makler sind wir ohnehin verpflichtet, eine solche Versicherung abzuschließen.

3. Was ist ein Maklervertrag?

Es gibt zwei Arten von Vertragsverhältnissen, die mit dem Begriff Maklervertrag bezeichnet werden.

  • Das Vertragsverhältnis zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und einem Makler, den er mit der Vermarktung, sei es mit dem Ziel der Vermietung oder des Verkaufes, beauftragt.
  • Das Vertragsverhältnis zwischen einem Makler, der eine Immobilie anbietet, und einem Kaufinteressenten, der eben diese Immobilie nachfragt.

3.1 Der Vertrag zwischen Eigentümer (Verkäufer) und Makler

Es wird zwischen drei Arten unterschieden:

  • einfacher Maklerauftrag
  • Alleinauftrag
  • qualifizierter Alleinauftrag.

Beim einfachen Maklerauftrag besteht nach gesetzlicher Regelung keine Verpflichtung des Maklers, tätig zu werden. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nur im Erfolgsfall.

Beim Alleinauftrag verzichtet der Auftraggeber des Maklers darauf, einen weiteren Makler zu beauftragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zum Tätigwerden. Der Eigentümer hat zwar noch das Recht, selbst tätig zu werden und sein Objekt zu veräußern, ohne dass ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht. Veräußert der Auftraggeber sein Objekt jedoch über einen anderen Makler, so muss er die mit dem Makler vereinbarte Provision zahlen. Der Alleinauftrag wird über eine feste Laufzeit vereinbart.

Ein qualifizierter Alleinauftrag ist eine individuelle Vereinbarung (also nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Hierin kann beispielsweise vereinbart werden, dass der Auftraggeber nicht berechtigt sein soll, das Objekt ohne Einschaltung des Maklers an eigene Interessenten zu verkaufen

Für welche Dauer wird ein solcher Maklervertrag geschlossen?

Der Maklervertrag läuft oft für einen bestimmten Zeitraum, der im Vertrag vereinbart sein kann. Danach kann der Kunde eine Kündigung mit einer Frist von 1 Monat jederzeit aussprechen. Für vorher durch den Immobilienmakler geworbene Käufer oder Mieter bleibt auch nach der Kündigung ein Provisionsanspruch bestehen, wenn dann ein Kauf oder eine Vermietung zustande kommt. Die Frist des Provisionsanspruchs kann in dem Maklervertrag geregelt werden.

3.2 Der Vertrag zwischen Makler und Kaufinteressent

Ein solcher Maklervertrag kann formlos, sollte aber schriftlich abgeschlossen werden. In der Praxis kommt der Vertrag oft dadurch zustande, dass der Makler ein Exposé oder einen Objektnachweis zur Verfügung stellt und darin seine Provision angegeben ist. Der Interessent nimmt den Maklervertrag an, indem er

  • einen Objektnachweis unterzeichnet, oder
  • durch konkludentes Verhalten, wenn er sich das Objekt nachweisen lässt, also weitere Leistungen des Maklers im Zusammenhang mit der Immobilie nachfragt.

Für weitere Informationen zum Thema Maklervertrag empfehlen wir: http://www.finanztip.de/maklerrecht/

Was bedeutet das Widerrufsrecht bei einem Maklervertrag?

Das Widerrufsrecht sorgt im Zusammenhang mit der Vermarktung von Immobilien bei Kaufinteressenten häufig für Verwirrung. Das Widerrufsrecht wurde geschaffen, um Verbrauchern die Möglichkeit zu geben, in einer gewissen Frist (14 Tage) von Verträgen zurückzutreten, deren Zustandekommen oder Tragweite ihnen nicht bewusst war. Wichtig in diesem Zusammenhang: Verträge können nicht nur schriftlich, sondern auch mündlich oder durch entsprechendes Verhalten zustande kommen.

Im Verhältnis zu Immobilienmaklern bezieht sich das Widerrufsrecht grundsätzlich nicht auf den Erwerb einer Immobilie direkt, sondern auf den Vertrag mit dem anbietenden Makler, aus dem die Verpflichtung zur Zahlung der Maklerprovision resultiert, wenn die angebotene Immobilie erworben wird.

Wann und wie kommt der Maklervertrag zustande?

In der Regel entsteht ein Maklervertrag zwischen einem Makler und einem Interessenten durch folgende Handlungskette:

1. Der Makler bietet dem Interessenten die Immobilie direkt an (per Post oder email) und weist dabei auf seinen Provisionsanspruch hin. Oder der Makler bietet die Immobilie an öffentlich zugänglicher Stelle (Zeitung, www, etc.) an.

2. Der Interessent fragt erste Informationen zu dieser Immobilie an und erhält diese - zusammen mit dem Hinweis auf den Provisionsanspruch des Maklers.

3. Der Interessent fragt weitere Leistungen des Maklers nach, wie z.B. weitere Objektinformationen oder -unterlagen oder die Vorbereitung eines Besichtigungstermins.

Unabhängig von dieser Handlungskette kann ein Maklervertrag zwischen Makler und Kaufinteressent auch persönlich und individuell vereinbart und unterzeichnet werden. Für diesen Fall besteht grundsätzlich kein Widerrufsrecht des Interessenten.

Mit der Abfrage weiterer Leistungen kommt ein Vertrag zwischen Makler und Interessent zustande. Im Wesentlichen bedeutet dies die Verpflichtung zur Zahlung der bezifferten Maklerprovision durch den Interessenten, wenn er die angebotene Immobilie erwirbt - und nur dann!

Die Hinweispflicht des Maklers...

Zum Schutz des Interessenten als Verbraucher sind Makler verpflichtet, ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass der Interessent diesen Vertrag binnen 14 Tagen widerrufen kann. Weist der Makler auf dieses Recht nicht hin, dann hat das Widerrufsrecht für ein ganzes Jahr Bestand.

... und die Folgen daraus

Dieser Sachverhalt hat folgende Konsequenzen für den Makler:

  • Der Makler, der den Interessenten über sein Widerrufsrecht aufklärt, ist gut beraten, innerhalb der Widerrufsfrist nicht für den Interessenten tätig zu werden. Anderenfalls läuft er Gefahr, dass der Interessent die gewünschten Informationen verwertet, innerhalb der 14-Tage-Frist widerruft und anschließend das angebotene Objekt provisionsfrei erwirbt!

    (Vor diesem Hintergrund versenden wir ein Exposé vor Verstreichen der Frist nur dann, wenn ein Interessent vorzeitig auf sein Widerrufsrecht verzichtet. Entsprechend können wir Interessenten nur dann ein Exposé oder weitere Leistungen zukommen lassen, wenn diese nachweislich über ihr Widerrufsrecht aufgeklärt worden sind.)

FAQ

Sie haben noch Fragen?

* Pflichtfeld

Rufen Sie uns an!

+49 (0) 211 688 709 - 0
Mo- Do 09:00-18:00 Uhr
Fr. 09:00-16:00 Uhr

Oder senden Sie eine E-Mail